NJKF

Advokat Per Amund Uldalen

Advokat Per Amund Uldalen frå Advokatfirmaet Haavind AS, gav i innleiingsforedraget ei oversikt over omgrep, krav til servituttar ved oppretting av eigedomar, og rettspraksis for servituttar som er relevant i matrikkellovsamanheng. Etter Plan og Bygningslova (PbL) er det krav til kommunal godkjenning for oppretting av nye eigedomar. I PbL § 27 finn vi krav om at det må liggje føre rett til veg, vassforsyning og avløp dersom dette går over annan manns grunn, og det kan også være krav som følgje av reguleringsplan om parkeringsplassar, uteareal m.v. Dette er unntak frå det generelle utgangspunktet i PbL (§21-6) om at plan og bygningsstyresmaktene ikkje skal ta stilling til privatrettslege forhold ved behandling av byggesøknader. Det er ei sondering mellom personlege og reelle servituttar, og mellom positive og negative servituttar. Ein negativ servitutt kan vere ein villaklausul som skal hindre t.d. høghus, og var svært vanleg før vi fekk dagens plansystem. Ved deling av eigedom må servituttane vere reelle, som betyr at servitutten følgjer eigedomen, i motsetning til ein personleg servitutt som følgjer ein person og som vil falle bort når personen fell bort. Servituttar utviklar seg med tid og tilhøve, slik at vegretten som i utgangspunktet var gjeven for hest og kjerre, med tida vil kunne omfatte også bruk av bil. Også negative servituttar (villabebyggelse) kan utvikle seg slik at t.d. rekkehus fell utanfor den negative servitutten. Har ein eigedom A vegrett over ein annan manns eigedom, må det påreknast at nye eigedomar som vert frådelt eigedomen A, kan få vegrett i denne vegretten. Uldalen gjekk gjennom rettspraksis som er sentral med omsyn til dette temaet.
Foredrag Per Amund Uldalen

Jordskifterettsleiar Dagfinn Kleveland

Jordskifterettsleiar i Finnmark, Dagfinn Kleveland, gjorde greie for matrikkellova og forholdet til servituttar. Servituttar kan vere svært avgjerande for den enkelte matrikkeleining, og servituttane bør derfor vere eit viktig tema ved t.d. sal av eigedom. Eigedomsmeklarar har varierande kunnskap og interesse om desse forholda, og ved mange sal er det mangelfull fokus på dette ut over at det vert vedlagt ei utskrift av grunnboka. Dette vert materialisert gjennom jordskiftesaker der rettsforhold har vist seg å vere vanskeleg tilgjengeleg i grunnboka, fordi lite er ført. Det er ei forventning at servituttar skal verte betre handtert med matrikkellova, enn det som var tilfelle med delingslova, gjennom det forhold at matrikkellova sine bestemmelser om grenser og eigedomstilhøve har ein vidare funksjon enn delingslova. Medan delingslova la vekt på eigedomens fysiske kartlegging og stadfesting, likestiller matrikkellovas § 33 handtering av grenser og rettar. Intensjonane i systemet tar imidlertid utgangspunkt i forslaga til matrikkelovutvalets forslag til autorisering av landmålar, kompetansekrav som vart tatt bort ved vidareføring av det kommunale oppmålingsmonopolet.  Vi har fått eit  system der intensjonane har vore krav til omfattande handtering av rettar, mens innført lov/forskrift/merknader har redusert omfanget av dette, og systemet har vorte eit tvetydig system. Tvetydigheita kjem tydeleg fram i merknadene til matrikkellovas § 33. Kleveland reiste spørsmålet om i kva grad vi skal ha ein aktiv landmålar. Kompetanse, initiativ og interesse hjå landmålar vil kunne føre til større avklaring rundt forholda og eventuelt dempe konfliktnivå der det er eit element. Det er også behov for ein erfaringsbase med gode eksempel på utforming av avtaler om servituttar. Dette må vere Statens kartverks ansvar, men er ikkje ivaretatt. Kleveland avslutta med å understreke at kompetansebygging hos den enkelte landmålar og/eller matrikkelførar er svært viktig, det er store rekrutteringsproblem på dette området, og de ansvarlige i kommunane må få augo opp for dei utfordringane som ligg til matrikkellova og det ansvar som kviler på kommunen.
Foredrag Dagfinn Kleveland

Overingeniør Per-Ove Røkke

Overingeniør ved Statens kartverk Nordland, Per-Ove Røkke, tok i sin presentasjon for seg i eksempelsak som viser korleis det kan gå når avtale om vegrett er utydeleg/tvetydig.  I utgangspunktet synest gjerne alt greitt når ein ny eigedom vert etablert. Kva skjer når neste generasjon eller nye parter overtar eller at nye moment gjer at eigedomsforholda må vurderast på nytt? Kva meinte dei gamle? Mangelfull dokumentasjon av rettar kan medføre langvarige og svært kostbare prosesser i rettsapparatet, både for dei direkte involverte og for samfunnet.  Eksempelsaka viser at servituttane ”ulmar” under eigedomsteigane i matrikkelen. Handteringa av rettar er krevjande, og det er ei utfordring for landmålar/styrar av oppmålingsforretning at det ideelt sett er naudsynt med eit 100-års perspektiv for å leggje til rette for å unngå konfliktar. Statens kartverk har etablert ei arbeidsgruppe som har vurdert korleis servituttar kan  handterast. Arbeidsgruppa  har levert sin første rapport og presentasjon som er å finne på nettet her. Det vert her lagt fram ulike forslag for løysingar til å handtere servituttar i matrikkelen. Røkke påpeikte avslutningsvis i sitt foredrag at det er fullt mogleg å registrere servituttar i matrikkelen, ved å merke teigene som ”servituttar”.  Det er også funksjonalitet i matrikkelen for feilretting, t.d. for å rette teigar som er servittuttar, men som feilaktig er registrert som eigedomsteigar. Det er stort behov og potentiale for rettleiingsmateriell. Her kan det tenkjast tiltak som t.d. videoar på YouTUbe, og det bør leggjast til rette for medverknad frå grunneigarar og rettshavar ved dokumentering og registrering av rettar.
Foredrag Per-Ove Røkke

Høgskolelektor Leiv Bjarte Mjøs

Høgskolelektor ved Høgskolen i Bergen, Leiv Bjarte Mjøs, drøfta i sitt foredrag korleis nye rettar kan handterast når nye eigedomar vert etablert. I 2007 vart det etablert rundt 30.000 nye eigedomar ved delingsforretningar etter delingslova. Dette er hovudsakleg tomter for bustad og fritid der det er krav om vegrett og ledningsrettar, når det er snakk om å gå over annan manns grunn fram til offentleg anlegg. Det er krav om kommunalt løyve for å opprette ein ny eigedom, og kommunen skal sikre at vegrett og ledningsretta ligg føre, før delingsløyve vert gjeve. Det vert derfor oppretta nye servituttar i stort omfang når nye eigedomar vert oppretta. Ny matrikkellov som vart innført 1.1.2010 har bestemmelsar om at landmålar skal handtere servituttar ved oppmålingsforretning, i tillegg til eigedomsgrenser. Dette er nytt i høve til delingslova, og mange har nok ei oppfatning av at dette med at servituttar skal sikrast ved delingsforretning, er ei nyordning. Mjøs viste imidlertid ei rekke eksempel på at servituttar vart dokumentert, både i utskiftningar, skylddelingsforretningar og kartforretningar, før 1980. Det var med delingslova i 1980 at vi gjennom kartforretningssystemet som då vart innført for heile landet, fekk eit system ved eigedomsdeling der servituttar vanlegvis ikkje har vorte dokumentert. Mjøs gjekk gjennom døme på korleis servituttar kan handterast i protokoll ved oppmålingsforretning, og erklæring for tinglysing. Avslutningsvis drøfta Mjøs eit eventuelt nytt servituttregister i matrikkelen. Å registrere servituttar krev kompetanse, og ressursar. Er kvaliteten i registreringa mangelfull, er dette grunnlag for framtidige konfliktar. Skal det etablerast eit nytt servituttregister må samfunnsmåla avklarast, det må vere eit kvalitetssikringssystem for dei registreringane som vert gjort, og kost-nytte analyse må vere på plass. Eit første tiltak for å sikre dokumentasjon av oppmålingsforretning og servituttar, meiner Mjøs bør vere å stille krav om at protokoll for oppmålingsforretning vert registrert og sikra ved registrering i matrikkelen.
Foredrag Leiv Bjarte Mjøs

Seniorrådgiver Hugo Torgersen

Seniorrådgiver og jurist ved Tinglysinga i Statens kartverk, Hugo Torgersen, gjekk i sitt foredrag først gjennom Tinglysinga sitt mandat ved kontroll av dokument. Tingslysinga skal vere nøye med sin formalkontroll, som å kontrollere kven som underskriv dokumentet, kven som må samtykke og at teksten er leseleg i dokumentet som vert kravd tinglyst. Den materielle kontrollen skal vere som ”å fiske med grovmaska garn”. Tinglysinga sin kontrollplikt omfattar ikkje å undersøkje den materielle rettmessighet, med mindre den rettsstifting det er snakk om, openberrt er urettmessig. Den norske tinglysingsordninga er rask og billig, tvistar tar ein for domstolane i ettertid, og vi har ingen alminneleg regel i Norge om at ein avtale med lovstridig innhald er utan verknad mellom partane. Når det gjeld vegrett over annan manns grunn er det ikkje krav om at denne er stadfesta. Dersom det av stiftelsesgrunnlaget ikkje framgår at ein servitutt knyter seg til ein fysisk del av ein eigedom, følgjer det av kjennelse LB-2007-161436 at det ikkje kan stillast opp noko krav om stadfesting. Med innføringa av matrikkelen har ein fått eit register for faktiske opplysningar ut over det GAB representerte. Dette kan medføre at tinglysinga vert meir restriktiv med å fylle opp grunnboka med faktiske opplysningar, der ein er usikker på om registreringa ligg innanfor rammene  av tgll. § 12, basert på at publisitet og notoritet kan verte oppnådd ved registrering i matrikkelen. Dette vil kunne medføre at matrikkelen vil overta oppgåva med registrering av ein del servituttar.  Det vil ikkje kunne etablerast eksklusiv bruksrett til eit areal for lengre tid enn 10 år, utan oppmåling og etablering av eit festenummer (unntak finns). Tinglysinga vil kunne avvise eit dokument om bruksrett ut frå den tanke at det eigentleg er eigedomsrett eller festerett som vert overdratt. Torgersen viste her til langmannsrettdom LH-2006-164893, om parkeringsplassar i Bodø. Tinglysinga kan setje krav om klarheit i dokument som vert kravd tinglyst m.o.t. om retten er personleg, eller om den skal liggje til ein eigedom (reell). Utgangspunktet er at servituttar kan transporterast (overførast),og dersom servitutten er omsetjeleg kan den også pantsetjast . Eit krav for at eit rett kan tinglysast er at den er endeleg, og ikkje kan trekkast tilbake. Avslutningsvis gjekk Torgersen gjennom ei rekke eksempel på formuleringar for servituttar med omsyn til kva som kan tinglysast/ikkje tinglysast.
Foredrag Hugo Torgersen